Si vous cherchez des bureaux, que ce soit pour la première fois ou parce que vos équipes grandissent (félicitations !), vous allez très vite entendre parler de surface locative et de surface utile.
La surface utile est la surface calculée avant vos visites, celle dont vous avez réellement besoin, celle où vous allez physiquement placer vos employés. On la calcule le plus souvent de deux manières différentes :
– Mesurer ses locaux actuels et en déduire la surface recherchée
– Utiliser des ratios de surfaces en fonction du nombre de personnes
La surface locative est celle utilisée pour calculer le budget locatif. Elle comprend en plus de la surface utile, les parties communes de l’immeuble : le hall d’accueil, les salles de réunion communes, les sanitaires (s’ils sont communs à plusieurs locataires)…
Les parties communes correspondent à tous les espaces de l’immeuble qui pourront être utilisés en dehors de la surface réellement louée. Ces espaces dépendent entièrement de l’immeuble et oscillent, d’une manière générale, de 0% à 30% :
– un immeuble indépendant n’aura pas de partie commune étant donné qu’il sera loué dans son intégralité
– à l’inverse, un immeuble avec un grand atrium et plusieurs locataires sur 10 étages aura des parties communes très importantes
Ces surfaces de parties communes sont réparties et calculées au prorata des surfaces louées.
Surface locative = surface utile + surface parties communes
Quelle surface sera indiquée sur le bail commercial ?
C’est au moment de la négociation du bail que vous vous rendez compte de l’importance des ces définitions de surfaces. Le calcul de votre budget locatif dépend de votre surface locative et non de votre surface utile. Les charges et les impôts sont aussi calculés en fonction de la surface locative.
Attention ! En matière de baux commerciaux, le mesurage des locaux n’est pas obligatoire et la surface peut ne pas figurer sur le contrat.
Il est donc indispensable pour les parties d’être le plus précis possible lors de la signature du bail en y annexant, si possible, un plan mesuré des locaux.
En résumé : La surface locative est celle utilisée pour calculer son budget car elle prend en compte la quote-part de partie commune et la surface utile est celle réellement louée à partir de sa porte d’entrée.
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Il serait souhaitable de préciser que la différenciation entre « surface utile » et « surface locative » n’existe pas!
Ce sont les parties aux contrat de bail qui dans le cadre conventionnel de sa conclusion détermineront la ventilation de son prix, à savoir:
– Le montant du loyer peut être calculé, par le bailleur, en prenant en compte les parties communes au prorata, dès l’origine de sa commercialisation, au même titre que les surfaces concernant des surfaces annexes au bail (terrasses, archives…)
En appliquant de ce fait une plus-value à la valeur théorique du bien à louer le bailleur s’exonère une négociation, de la part du preneur, sur la réintégration des parties communes dans la « surface locative ».
– En ce qui concerne les charges, il est tout a fait normal qu’elles soient calculées en fonction des charges, au surplus des charges privatives, inhérentes aux surfaces communes d’accueil et de circulation (éclairage, chauffage, ascenseur…) en prenant les tantièmes ou millièmes de répartition attachés au lot concerné.
Pour finir, que le preneur potentiel n’oublie pas que c’est la convention des parties qui prévaut, aussi convient-il qu’il ne se laisse jamais tenté par la signature d’un contrat « d’adhésion » imposé par un bailleur (surtout institutionnel) même si les circonstances peuvent parfois l’y obliger.
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Bonjour Marc,
Nous vous remercions d’avoir réagi sur notre article.
Vos propos sur le calcul du loyer et des charges en fonction des parties communes sont justes. Cependant, vous noterez qu’il n’est pas spécifié dans notre article qu’il n’était pas normal de payer ces charges sur les parties communes étant donnée qu’elles sont directement liées avec la surface louée.
Enfin, si la différenciation entre « surface utile » et « surface locative » n’existe pas juridiquement, elle existe bel et bien dans le vocable de tous les jours en matière d’immobilier d’entreprise. Dans notre article, nous ne définissons pas littéralement ces termes mais sensibilisons les utilisateurs afin qu’ils soient concernés lors de leurs recherches et visites. Ainsi, ils pourront mieux étudier leurs cahiers des charges en amont notamment sur leurs besoins annexes dans les parties communes (ex : beau hall d’accueil, archives, salles de réunion communes…)
Effectivement, mais votre article laissait néanmoins entendre que la « surface locative » était un postulat et d’aucun pouvait imaginer que vous vous exprimiez au nom des bailleurs friands de cette présentation.
Vous n’avez indiqué nulle part de mise en garde, encore moins d’alternative à la « surface locative » contre laquelle je m’oppose à chaque fois que je négocie pour le compte d’un preneur, car parfois (comme vous le précisez) les quotes-parts sont scandaleuses…