Si le commerçant peut être propriétaire des locaux dans lesquels il exerce son activité, il n’en est, le plus souvent, que locataire en vertu d’un contrat de bail commercial. C’est à ce contrat que nous allons nous intéresser dans ce nouvel article. Il s’agit d’un élément très important du fonds de commerce puisqu’il permet de déterminer l’emplacement de l’activité exercée, facteur déterminant pour attirer, voire fidéliser, la clientèle.
Qu’est-ce qu’un bail commercial ?
Le bail commercial est un contrat de bail d’une nature particulière. Il s’agit du contrat par lequel une partie, le bailleur, propriétaire d’un local, s’engage à procurer à une autre partie, le preneur ou locataire, propriétaire d’un fonds de commerce, la mise à disposition d’un local en contrepartie du paiement d’un loyer.
Qu’est-ce que le statut des baux commerciaux ?
Le statut des baux commerciaux est l’ensemble des règles applicables au contrat de bail commercial. Issues d’un décret datant du du 30 septembre 1953, ces règles sont codifiées aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. Elles sont dérogatoires du droit commun du bail, prévu aux articles 1714 et suivants du Code civil, et présentent la spécificité d’être très protectrices du locataire. Ce dernier a en effet besoin de stabilité, notamment pour fidéliser sa clientèle. Les règles applicables au bail commercial lui garantissent donc une réelle pérennité dans l’exercice de son activité.
Quelles sont les conditions d’application du statut des baux commerciaux ?
Le statut des baux commerciaux ne peut être appliqué sous réserve que certaines conditions soient réunies. Ces conditions, prévues par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, sont de deux ordres : elles concernent le contrat conclu d’une part et l’activité exercée par le preneur d’autre part.
Les conditions relatives au contrat de bail
Le contrat de bail doit remplir 3 exigences relatives aux parties contractantes, à sa durée et à son objet.
- Quant aux parties, d’abord, elles doivent, comme tout contractant, avoir la capacité juridique pour conclure un contrat. Mais, surtout, le preneur doit, selon l’article L. 145-1 du Code de commerce, avoir la qualité de commerçant régulièrement inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS). Il existe cependant des exceptions et le statut des baux commerciaux peut notamment bénéficier à certains groupements d’intérêt économique, artisans, artistes, régies municipales et établissements publics industriels et commerciaux (EPIC). De même, le statut peut être appliqué aux locaux professionnels à la condition que cela soit expressément prévu par les parties au contrat.
- Concernant la durée, ensuite, le contrat doit, selon l’article L. 145-14 du Code de commerce, être conclu pour une durée minimale de 9 ans. Si cette règle s’impose au bailleur, le preneur a quant à la possibilité de mettre fin au contrat tous les 3 ans.
- À propos de l’objet du bail, enfin, il faut préciser que, selon l’article L. 145-1 du Code de commerce, le statut des baux commerciaux ne s’applique qu’aux contrats portant sur la location d’immeubles ou de locaux destinés à l’exploitation d’une activité commerciale, c’est-à-dire d’un fonds de commerce, que ce soit à titre principal ou accessoire. Les immeubles ou locaux s’entendent comme des bâtiments, ou parties de bâtiments, clos, couverts et fixes permettant l’exercice du commerce. Ce qui exclut, par exemple, les constructions mobiles, les emplacements dans les grands magasins, les vitrines d’exposition ou encore les terrains nus du champ d’application du statut du bail commercial.
Les conditions relatives à l’activité exercée par le locataire
Outre des conditions relatives au contrat, l’application du statut des baux commerciaux est subordonnée à des conditions relatives à l’activité exercée par le locataire. Ce dernier doit exploiter un fonds de commerce dans les lieux loués. Ce qui emporte deux conséquences.
- Premièrement, le preneur doit disposer d’une clientèle qui lui est propre.
- Deuxièmement, l’exploitation du fonds de commerce doit être effective. Il n’est cependant pas nécessaire que cette exploitation soit réalisée directement par le preneur qui peut tout à fait l’avoir confié à un tiers, gérant ou mandant
Si cet article vous a plu, rendez-vous la semaine prochaine pour en savoir plus sur le régime juridique du bail commercial. En attendant, si vous êtes à la recherche d’une location ou d’une vente de bureau, de local commercial, ou d’entrepôt, notre portail d’annonces immobilières peut vous être utile ;).
