Dans notre précédent article, nous nous sommes intéressés à la définition du bail commercial. Il s’agit d’un contrat de bail de nature particulière par lequel le bailleur, propriétaire d’un local, s’engage à le mettre à la disposition du preneur, propriétaire d’un fonds de commerce, pour qu’il puisse exploiter ce fonds et exercer son activité. Le preneur doit, en contrepartie, lui verser un loyer.
Lors de la conclusion du contrat de bail, les parties sont libres de déterminer le loyer initial. En revanche, la révision du loyer en cours d’exécution du contrat est strictement encadrée. Plus précisément, il faut distinguer selon que les parties aient, ou non, prévu des clauses dans le contrat de bail régissant la révision du loyer.
Les parties ont prévu des clauses relatives à la révision du loyer
Le bailleur et le preneur peuvent prévoir deux types de clauses organisant la révision du loyer : une clause d’échelle mobile et une clause de recette.
- Une clause d’échelle mobile est une clause d’indexation qui a pour objectif de faire varier le loyer, à la hausse ou à la baisse, rapport à un indice. Ce dernier doit être en relation direct avec l’objet du bail ou avec l’activité de l’une des parties.
- Une clause de recette permet de faire dépendre et varier une partie du loyer des résultats d’exploitation de l’activité du preneur.
Les parties n’ont prévu aucunes dispositions contractuelles relatives à la révision du loyer
Lorsque le contrat de bail ne contient aucune disposition relative à la révision du loyer, c’est le régime légal qui s’applique. Le Code de commerce prévoit un ensemble de règles, énoncées aux articles L. 145-33 et suivants qui peuvent être résumées en trois principes :
- Premièrement, la demande en révision ne peut être formulée qu’après l’écoulement d’une période de 3 ans à compter de la date d’entrée en jouissance du locataire dans les lieux ou de la date de renouvellement du bail. Par la suite, de nouvelles demandes peuvent être faites tous les 3 ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.
- Deuxièmement, le montant loyer doit, lors de sa révision ou du renouvellement du bail, correspondre à la valeur locative. Cette dernière permet d’apprécier l’intérêt de l’emplacement du local loué en fonction de plusieurs critères énumérés par le Code de commerce : les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations du bailleur et du preneur, les prix pratiqués dans le voisinage et les facteurs locaux de commercialité. Ces facteurs dépendent principalement de l’intérêt que présentent pour l’activité exercée, l’importance, notamment, de la ville, du quartier ou de la rue où elle est située, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage et des moyens de transport.
- Troisièmement, le montant du loyer ne peut, lors de sa révision ou du renouvellement du bail, excéder un certain montant. Autrement dit, il est plafonné. Plus précisément, le taux de variation du loyer ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) publiés par l’INSEE. Le principe du plafonnement connaît cependant une exception en cas de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Et en cas de renouvellement du bail, un déplafonnement est possible en cas de modification notable des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialité.
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