Nous terminons notre série d’articles consacrés au bail commercial en nous intéressant aux droits particuliers qui sont reconnus au locataire. Aux prérogatives générales dont bénéficie tout preneur s’ajoutent des prérogatives spécifiques au bail commercial. Le locataire dispose en effet d’une faculté de résiliation anticipée du contrat, peut procéder à une sous-location des lieux loués, à une cession du contrat ou encore à une déspécialisation du bail.
Qu’est-ce que la faculté de résiliation anticipée du bail ?
Le contrat de bail est, en principe, conclu pour une durée minimum de 9 ans. Le preneur dispose toutefois, selon l’article L. 145-4 du Code de commerce, d’une faculté de résiliation anticipée qu’il peut exercer à l’expiration de chaque période triennale. Le cas échéant, il doit adresser son préavis au bailleur 6 mois à l’avance, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire. Les parties peuvent cependant s’accorder et prévoir une clause venant contredire cette prérogative.
Par ailleurs, le preneur dispose également d’une faculté de résiliation qu’il peut exercer à tout moment sans avoir à attendre l’expiration d’une période triennale lorsqu’il souhaite faire valoir ses droits à la retraite ou ses droits à pension d’invalidité.
Le locataire peut-il sous-louer les locaux occupés ?
L’article L. 145-31 du Code de commerce interdit, en principe, la sous-location des lieux occupés. Le non-respect de cette interdiction constitue une faute grave de la part du locataire, susceptible d’entraîner la résiliation du contrat sans versement d’indemnité d’éviction.
Il existe cependant une exception dans l’hypothèse où le bailleur a expressément donné son autorisation pour réaliser une telle opération. Le cas échéant, le locataire doit faire connaître sa volonté de sous-louer les lieux au bailleur qui dispose alors d’un délai de 15 jours à compter de l’information pour donner son accord ou non au contrat de sous-location envisagé. À noter que si le loyer payé par le sous-locataire est supérieur au loyer initial versé par le locataire, le bailleur peut demander une augmentation du loyer.
Le locataire peut-il céder le contrat de bail ?
Si le locataire a le droit de céder le contrat de bail à un tiers, il faut distinguer deux hypothèses. Premièrement, cette cession peut avoir lieu concomitamment à la cession du fonds de commerce. Dans ce cas, cette cession est, selon l’article L. 145-16 du Code de commerce, libre et ne peut être refusée par le bailleur. Deuxièmement, et à l’inverse, la cession du bail peut avoir lieu indépendamment de celle du fonds. Le cas échéant, elle doit être autorisée par le bailleur.
Qu’est-ce que la déspécialisation du bail ?
Le contrat de bail prévoit toujours la nature de l’exercice qui doit être exercée dans les locaux loués. C’est ce que l’on appelle la destination des lieux loués. Le locataire dispose cependant d’une certaine liberté et n’est pas tenu de respecter cette destination. Il peut procéder à une déspécialisation des locaux, c’est-à-dire modifier l’affectation des lieux loués au regard de son activité. Cette déspécialisation peut être simple ou renforcée. Ces hypothèses sont prévues par les articles L. 145-47 et suivants du Code de commerce.
La déspécialisation simple correspond à l’hypothèse dans laquelle le locataire ajoute une activité connexe ou complémentaire à son activité initiale. Dans ce cas, il suffit seulement d’en informer le bailleur mais la déspécialisation n’est pas subordonnée à son autorisation. Il peut toutefois solliciter une augmentation du loyer lors de la prochaine révision triennale.
Lorsque le preneur ajoute une activité nouvelle à son activité existante, voire change d’activité, on parle de déspécialisation renforcée. Dans ce cas, le preneur doit, au-delà d’en informer le bailleur, obtenir son autorisation. En cas de refus, le preneur peut solliciter le juge judiciaire pour recueillir cette autorisation. Le cas échéant, le loyer doit être augmenté et ce sans avoir à attendre la prochaine révision triennale.
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