Le bail commercial et le bail professionnel désignent tous deux un contrat conclu pour la location d’un bien immobilier à destination professionnelle. Ces baux comportent des différences majeures qu’il vous faudra connaître lorsque vous signerez votre contrat de bail. Quelles sont les spécificités de ces baux ? Quels sont les droits et obligations du propriétaire et du locataire dans ces deux formes de contrat ? Nous faisons le tour de la question.
L’activité du locataire
Si vous exercez une activité commerciale, industrielle ou artisanale, vous devrez obligatoirement signer un bail commercial pour louer un local. Ce type de contrat s’impose en effet pour tous les professionnels inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au Répertoire des Métiers (RM). Le locataire (également appelé preneur) exploite ici un fonds de commerce et a généralement pignon sur rue. Cette forme de bail est régie par l’article L145-1 du Code de Commerce.
Le bail professionnel, lui, s’adresse aux professionnels imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC). Il s’agit principalement des activités libérales (comme les médecins, les comptables, les thérapeutes, etc.) et des activités de travaux immobiliers. Ce type de contrat est donc plus adapté pour l’installation d’un cabinet ou d’un bureau, accessible la plupart du temps sur rendez-vous.
À noter : un locataire imposé aux BNC ou exerçant une activité de travaux immobiliers reste libre de signer un bail commercial s’il respecte les conditions requises. L’inverse n’est toutefois pas possible : un professionnel inscrit au RCS ou RM ne pourra pas signer un bail professionnel.
Exécution du bail : durée et révision du loyer
Un bail commercial est conclu pour une durée minimum de 9 ans. Le loyer est fixé librement entre le bailleur et le preneur. Il pourra toutefois être révisé à chaque fin de période triennale, c’est-à-dire tous les 3 ans (sauf clause d’échelle mobile stipulée dans le contrat). C’est d’ailleurs pour cela qu’on parle également de bail « 3-6-9 ».
Cette hausse est toutefois plafonnée et ne pourra pas excéder la variation de plusieurs indices, prévus lors de la signature du bail initial :
- l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales
- l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités
La durée minimum d’un bail professionnel est de son côté est fixée à 6 ans. Mais comme pour le bail commercial, le loyer est décidé librement par les deux parties. La révision du loyer est toutefois plus libre et peut intervenir à tout moment. Une clause du contrat devra néanmoins en préciser les conditions et les modalités. Là aussi, la hausse voulue par le bailleur sera plafonnée à la variation de l’indice ILAT ou l’indice du coût de la construction (ICC).
ILC, ILAT ou ICC, tous ces indices sont mis à jour et consultables directement sur le site de l’INSEE.
À noter : la répartition des charges (entretien, réparations, taxes) est en principe librement répartie entre bailleur et preneur. Néanmoins, la loi Pinel du 18 juin 2014 est venue restreindre cette liberté dans le cadre du bail commercial : c’est en effet au propriétaire que revient obligatoirement la charge des grosses réparations.
Fin du bail : renouvellement et résiliation
Le bail commercial comporte un avantage considérable puisque le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement : à la fin du bail, le preneur peut ainsi demander au propriétaire la reconduction du contrat pour une même durée et dans les mêmes conditions. Si le bailleur refuse, le preneur peut percevoir sous conditions une indemnité d’éviction (dont le montant est souvent dissuasif) afin de compenser le préjudice subi.
En revanche, la résiliation anticipée du bail commercial par le locataire est strictement encadrée par la loi. Celui-ci est en effet tenu d’attendre l’expiration de chaque période triennale, en respectant un préavis de 6 mois.
Le bail professionnel, lui, est moins protecteur. Le propriétaire peut en effet décider de ne pas le renouveler, sans justification ni contrepartie financière à l’égard du locataire. Il a pour seule obligation d’informer le locataire 6 mois au préalable. De son côté, le preneur peut demander congé à n’importe quel moment du contrat. La durée du préavis est là aussi fixée à 6 mois.
À noter : Le bail professionnel devra obligatoirement être formalisé par écrit. Le bail commercial, lui, peut être simplement conclu de manière orale. Nous vous recommandons toutefois d’établir un document papier pour vous couvrir en cas de litiges. Il pourra être rédigé sous seing privé ou chez un notaire.
Tableau récapitulatif
| Bail commercial | Bail professionnel | |
| Activité du locataire | Commerciale, artisanale ou industrielle | Libérale ou travaux immobiliers |
| Durée minimum | 9 ans | 6 ans |
| Loyer initial | Fixé librement par les parties | Fixé librement par les parties |
| Révision du loyer | Possible à chaque fin de période triennale mais plafonnée en fonction de la variation de l’ILC et de l’ILAT | Possible à tout moment selon l’ILAT ou l’ICC |
| Répartition des charges locatives | Fixée librement entre les parties, à l’exception des grosses réparations qui incombent au bailleur. | Fixée librement entre les parties. |
| Droit de renouvellement | Oui (indemnité d’éviction)
|
Non |
| Résiliation anticipée | À la fin de chaque période triennale
Préavis de 6 mois |
Possible à tout moment
Préavis de 6 mois |
| Conditions de forme | Aucune. Rédiger un contrat reste toutefois fortement recommandé. | Obligatoirement rédigé à l’écrit |
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