Après l’avènement du coworking, c’est au tour du bureau opéré d’intégrer le marché immobilier d’entreprise. Le concept révolutionne la location professionnelle avec des solutions clés en main flexibles et avantageuses. À mi-chemin des espaces ouverts collaboratifs et des bureaux traditionnels, il se positionne comme une alternative offrant à la fois un lieu de travail privatif et un accès à de multiples services collectifs. Zoom sur ce procédé hybride en plein essor, répondant parfaitement aux besoins modernes des start-ups, mais aussi des grands groupes souhaitant revoir leur organisation.
Qu’est-ce qu’un bureau opéré ?
À mi-chemin du bureau classique et du coworking, le bureau opéré, aussi appelé Flex-office, désigne un espace de travail privatif, loué avec un contrat de prestations de services. Véritable solution clés en main, le modèle s’inspire largement des lieux de travail partagés à succès. Il offre donc une grande flexibilité (contrat locatif souple autorisant les durées limitées) et un catalogue de prestations incluses (mobilier fourni, matériel d’impression, wifi, entretien des locaux…), tout en garantissant la confidentialité d’un espace privé, exclusivement accessible au locataire.
Quels sont les avantages du bureau opéré pour les locataires ?
La location d’un bureau de forme traditionnelle se résume le plus souvent à s’installer dans un espace nu à aménager. La location d’un bureau opéré, pour sa part, vient accompagnée d’un catalogue de prestations additionnelles, propres à chaque bailleur. L’objectif étant de permettre aux professionnels de bénéficier d’une formule tout compris, la plus flexible possible, les locaux sont généralement agrémentés de mobilier, d’équipements et de services variés. En résumé la location d’un bureau opéré offre :
- De la confidentialité à l’entreprise, grâce à la privatisation de bureaux indépendants.
- Une gestion administrative simplifiée, par à un loyer mensuel incluant toutes les charges et services (ménage, connexion internet, assurances…).
- Une liberté d’engagement, induite par des contrats limités à quelques mois, tout comme leurs préavis, sans signature de bail commercial.
- Des espaces prêts à l’emploi fonctionnels, bénéficiant d’aménagements et d’équipements fournis.
- Un choix de services complémentaires à la carte, permettant d’améliorer les conditions de travail (par exemple : gestion du courrier, domiciliation d’entreprise, boissons à volonté, salles de réunion…).
Quelles entreprises privilégient la location de bureau opéré ?
Dans certaines villes, l’accès à des espaces de travail privatifs sous des baux professionnels est parfois inabordable pour de jeunes start-ups ou des indépendants. Alors, faire le choix d’un bureau opéré plutôt que de la location d’un bureau à Paris, par exemple, se présente comme une alternative idéale. Plus que cette typologie d’actifs, la solution Flex-office touche différents profils :
- Les entreprises cherchant un lieu transitoire entre deux installations pérennes.
- Les entreprises en plein développement nécessitant de faire évoluer leurs surfaces de travail.
- Les entreprises préférant s’épargner la gestion de locaux et voulant gagner du temps.
- Les entreprises souhaitant réunir des collaborateurs en région facilement et dans un cadre confortable, adapté au travail.
Transformer un local en bureau opéré : les avantages pour le bailleur
Le marché immobilier locatif d’entreprise s’est métamorphosé ces dernières années. Pour répondre à de nouveaux modes d’organisation du travail, des solutions collaboratives ont vu le jour. Le coworking, initiateur d’un innovant concept, a également inspiré des formats hybrides, venant se positionner entre la location de bureaux traditionnelle et l’open-space agrémenté de services collectifs. Pour les propriétaires de locaux professionnels, cette option est une aubaine à plusieurs titres. En effet, transformer son local en bureau opéré permet de réhabiliter un bien immobilier en cohérence avec les attentes du marché et de le rentabiliser. De plus, il est possible pour le bailleur de confier la gestion locative à une société spécialisée. L’opérateur choisi assurera les travaux de rénovation et la relation avec les locataires.
Quels sont les services inclus dans les locations de bureaux opérés ?
Les services proposés sont variables. Parmi ceux habituellement intégrés à la location, on trouve : le mobilier, l’assurance, la connexion au wifi, l’eau, l’électricité et l’entretien. Des prestations administratives peuvent être fournies, telles que la domiciliation d’entreprise, la gestion du courrier…, ainsi que des prestations matérielles, comme la mise à disposition d’appareils numériques et informatiques, ou de salles de réunion, par exemple. Toujours plus proches du concept de coworking, certains bureaux opérés bénéficient d’espaces communs de détente, de cuisines équipées ou encore de lieux de restauration. La variété des services est propre à chaque établissement. Les adresses les plus haut de gamme peuvent ainsi intégrer une salle de sport et la possibilité de suivre des cours, ou encore un studio photo ou d’enregistrement pourvu de matériel de pointe.
Bureau opéré vs coworking : quelles différences ?
Des espaces de travail aussi flexibles
D’un point de vue des conditions locatives, les bureaux opérés comme les espaces de coworking délivrent une grande flexibilité. En termes d’engagement, elles proposent de courtes durées, moins contraignantes que les baux professionnels et commerciaux en 3/6/9. Elles sont aussi plus modulables concernant les prestations qu’elles incluent.
Un contrat de prestations de services identique
En bureau opéré comme en coworking, les locataires bénéficient d’un contrat à la carte, incluant divers services liés à l’aménagement des locaux, à la mise à disposition d’équipements, à l’entretien des espaces… L’offre est une formule globale, allant au-delà de la simple location de mètres carrés. L’objectif est de fournir aux professionnels une solution clés en main, répondant à tous les besoins, afin d’améliorer la productivité et la qualité de vie au travail.
Des espaces partagés plus limités
Au sein des lieux de coworking, les espaces partagés sont rois. Les open-spaces sont la marque de fabrique du concept et la mutualisation incite à la collaboration. Dans un bureau opéré, les espaces collectifs sont ceux utilisés par tous les résidents, à l’exception des parties privatisées par chaque entreprise ou professionnel indépendant. Les locataires de ces bureaux fermés cumulent ainsi les avantages de la confidentialité et du calme, tout en bénéficiant des atouts des lieux collaboratifs.
Des espaces privatifs bien définis
En louant un bureau opéré, une entreprise s’octroie un espace privé, réservé exclusivement à ses collaborateurs. Cette solution permet de préserver la confidentialité et d’offrir un lieu plus propice à la concentration que les open-spaces. Les lieux de coworking, confrontés à cette nouvelle demande, intègrent de plus en plus des bureaux privatisables au sein de leurs espaces. Cette solution est particulièrement adaptée aux équipes souhaitant former une bulle créative et retrouver l’intimité des locaux professionnels indépendants, loués de manière plus traditionnelle.
Des services de qualité pas toujours partagés
Avec le format locatif de bureau opéré, les entreprises accèdent à des services communs à tous les résidents, comme la réservation de salles de réunion ou l’offre de boissons. Néanmoins, elles disposent également de prestations propres à leur surface de travail privative. Le mobilier, le matériel d’impression ou encore informatique, mis à disposition, est réservé à leur usage exclusif. Alors que les open-spaces de coworking misent sur un partage global des espaces et des services, le bureau privatif opéré pose une barrière physique et délimite les accès, préservant ainsi l’usage privé de certains avantages du contrat de location.
Combien coûte un bureau opéré ?
Le tarif d’un bureau opéré est calculé sous la forme d’une offre globale. Plus qu’un local professionnel, c’est un nombre de postes au sein de cet espace qui est facturé. Par ailleurs, distinctement à la location d’un bien immobilier classique, cette formule intègre toutes les charges liées à l’utilisation des lieux (eau, électricité, connexion internet…), ainsi qu’un ensemble de services proposés par la société gestionnaire (accès à des salles de réunion, de repos, à un vestiaire…). Évidemment, le prix est également ajusté à la localisation géographique et aux tendances du marché locatif.
FAQ sur les bureaux opérés
Est-il possible de domicilier son entreprise dans un bureau opéré ?
C’est très souvent le cas. Bon nombre des sociétés gestionnaires des bureaux opérés disposent de l’agrément nécessaire au service de domiciliation d’entreprise. Par ailleurs, cette offre est parfois incluse au prix de la location. En effet, certains opérateurs spécialisés estiment qu’il s’agit d’une prestation essentielle aux professionnels locataires. Si elle n’est pas intégrée au tarif, l’option payante est alors évaluée en moyenne entre 25 € et 65 € HT/mois. Renseignez-vous auprès de l’établissement pour en savoir plus sur ses pratiques concernant la conciergerie d’entreprise, avant de vous engager.
Qui est responsable du bail dans le cadre d’un bureau opéré ?
Dans le cadre de la location d’un bureau opéré, c’est le gestionnaire opérateur qui signe un contrat de prestation de services avec le locataire. Il joue en quelque sorte un rôle de sous-traitant pour le propriétaire qui lui confie la gestion de son bien. Néanmoins, certains opérateurs sont eux-mêmes détenteurs des espaces qu’ils proposent. Ils établissent le coût charges (eau, électricité, chauffage, entretien, connexion internet…), des taxes et le montant du loyer. L’entreprise louant le bureau leur paye mensuellement un forfait unique pour l’ensemble des services fournis.
Quels équipements et mobiliers sont généralement inclus ?
Les bureaux opérés sont des solutions clés en main proposées aux entreprises. Les lieux doivent donc être prêts à l’emploi. Au-delà des services d’entretien, de sécurité ou d’assurance, des prestations matérielles sont fournies aux usagers. Un bureau et une chaise de bureau sont ainsi toujours fournis, pour chaque poste de travail. Sont également le plus souvent compris : un éclairage individuel et des rangements complétant le mobilier de bureau. Le matériel informatique peut être mis à disposition, mais les entreprises installent généralement leur propre équipement. L’opérateur peut prévoir, dans le bureau ou dans les parties communes, un espace de réunion avec table et chaises voire un système de projection numérique. Une machine à café, un micro-ondes et de la vaisselle sont aussi fréquemment inclus.
Peut-on amener son mobilier dans un bureau opéré ?
C’est rarement le cas, car ces solutions locatives sont conçues comme des offres « plug and play », sans engagement de longue durée. Le mobilier bureautique est donc prévu dans le contrat de location d’un bureau opéré. Toutefois, tout est négociable et vous pouvez demander à votre opérateur d’amener quelques éléments personnels. L’installation, l’entretien et le démontage de ces derniers seront cependant à vos frais.