Lors d’une recherche de bureaux, plusieurs facteurs décisifs sont à prendre en considération. Le budget que vous allez accorder à votre achat ou à votre location est déterminant en immobilier d’entreprise. Définir la surface utile de vos futurs locaux est donc primordial pour optimiser vos coûts. C’est une étape fondamentale que le broker en immobilier d’entreprise qui vous accompagne se doit d’étudier, afin de vous proposer la solution la plus adéquate.
Qu’est-ce que la surface utile ?
Surface utile et habitable : quelles différences ?
Nous traitons ici de la surface utile (SU) en immobilier d’entreprise, dans le cadre par exemple d’une location de bureau. La SU désigne la superficie utilisable à titre privatif et exploitable, d’un bien à usage professionnel (lieu de travail, salles de réunion, espaces de stockage…). Contrairement au cadre de l’immobilier résidentiel, elle n’est pas soumise à une réglementation de type Loi Carrez*.
Lorsque l’on parle de la surface utile d’un logement**, sont inclus : la surface habitable (surface de plancher des pièces de vie) et 50 % de la surface des annexes (par exemple un balcon en copropriété).
Pourquoi la surface utile est cruciale pour les entreprises ?
En immobilier d’entreprise, la surface utile est essentielle pour quantifier l’espace exploitable. Elle simplifie la comparaison entre les locaux professionnels et participe à l’évaluation du loyer. En effet, la SU, associée à la quote-part des parties communes de l’immeuble, permet l’obtention d’une surface locative. Pour les entreprises, la surface utile est également un outil de planification de l’aménagement des espaces, pouvant favoriser la productivité et le confort des employés.
Calculez votre surface utile en 3 étapes
1– Mesurer les espaces de travail : la surface utile brute
La surface utile brute (SUB) englobe la totalité de la surface de plancher du local. Elle inclut donc toutes les zones sous toit, depuis les murs extérieurs (couloirs, escaliers et locaux techniques présents, qu’ils soient utilisés ou non).
2– Inclure les parties communes réservées à l’usage privatif
Dans un immeuble en copropriété, certaines parties communes sont réservées à l’usage exclusif du locataire ou du propriétaire du local. C’est le cas des espaces extérieurs rattachés au bien (balcon, terrasse…).
3– Exclure les espaces non fonctionnels : la surface utile nette
La surface utile nette (SUN) décrit les espaces de travail réellement exploitables du local professionnel. Elle se calcule en soustrayant à la SUB les locaux techniques, les cloisons, les couloirs, les escaliers, les sas de sécurité, les sanitaires et la quote-part des parties communes n’étant pas réservées à la jouissance exclusive du locataire ou du copropriétaire (hall d’entrée, parking, commodités diverses…).
Stratégies d’optimisation de la surface utile
Définissez vos exigences
Le calcul de la surface utile des bureaux est très intéressant à employer pour optimiser l’aménagement des locaux et des espaces de travail. Plateau en open-space, zones cloisonnées, salle de réunion ou de repos, la répartition des surfaces doit être déterminée au préalable. Plus votre vision sera précise, mieux le lieu sera exploité.
Comptabilisez le nombre de personnes travaillant dans les bureaux
Pour évaluer la surface utile dont vous avez réellement besoin, ajustez les espaces au nombre de postes fixes et flexibles dont vous aurez l’usage. Avec le développement du télétravail, les bureaux sont désormais souvent dépourvus d’attribution à un seul employé. Cette maximisation des locaux professionnels et de leur utilisation est indispensable pour optimiser les coûts.
Déterminez votre manière de travailler
Le fonctionnement interne de votre entreprise joue aussi dans le calcul de la surface utile à viser. Le travail d’équipe et les brainstormings réguliers peuvent vous inciter à augmenter la superficie de vos espaces partagés. À l’inverse, le besoin de confidentialité ou le calme requis par vos activités vous mènera probablement vers une organisation différente, nécessitant de privilégier les espaces individuels cloisonnés.
Anticipez la croissance de votre entreprise
Pour cibler la bonne surface utile lors de votre recherche de bureaux, soyez visionnaire et essayez de prendre en considération l’évolution de votre structure. L’expansion de l’entreprise et l’embauche de nouveaux salariés imposeront de disposer de postes de travail vacants pour les accueillir. Pensez donc vos espaces de manière modulable et prévoyez une SU plus importante que vos besoins actuels, si vous voulez développer votre activité.
Combien de m² de surface de travail par personne prévoir ?
La Norme NF X35-102*** définit les caractéristiques des locaux de travail à usage de bureaux intégrant des équipements bureautiques. Il s’agit ici d’une norme volontaire de l’Afnor, c’est-à-dire d’un cadre de référence non obligatoire que l’entreprise peut choisir d’appliquer ou non. Voici ce qu’elle indique : « La surface minimale recommandée est de 10 m² par personne, que le bureau soit individuel ou collectif. Si, d’après l’analyse du travail, il est nécessaire d’ajouter du mobilier, des équipements ou d’autres dispositifs, cette surface doit être augmentée en conséquence. Si l’activité principale des occupants d’un bureau collectif est fondée sur des communications verbales, il est nécessaire de prévoir au moins 15 m² par personne pour limiter les interférences entre locuteurs, sauf s’il s’agit de communications entre les occupants eux-mêmes. ».
Ces surfaces recommandées sont de l’ordre du conseil. La location de bureau à Paris ou la location de bureau à Lyon en centre-ville, par exemple, sont souvent synonymes d’espaces aux superficies limitées et de loyers élevés. Les agencements sont donc optimisés en conséquence.
La superficie des bureaux : essentielle au bien-être des salariés
L’installation de vos nouveaux bureaux ne doit pas se faire au détriment du confort de vos équipes. Lors de votre recherche, il est important de choisir le bon immeuble et la bonne superficie. La qualité de vie au travail est devenue un critère majeur, voire primordial. Or, le bien-être salarial commence par un cadre agréable, proposant de l’espace. Il impacte directement la productivité de vos employés, au même titre que le trajet domicilie-travail. Que vous cherchiez une location de bureau à Marseille ou une location de bureau à Bordeaux, le confort de vos collaborateurs est de mise !
Rôle de la surface utile dans l’évaluation immobilière
Influence sur la valeur et le prix du bien
La surface utile est une donnée participant à estimer la valeur locative d’un bien, ainsi que sa valeur foncière. Plus la SU est importante, plus le prix grimpe. Elle prend donc tout son intérêt lors d’une transaction ou de la location d’un local professionnel. Néanmoins, d’autres facteurs influencent les tarifs des biens immobiliers d’entreprise.
Impact sur la rentabilité
Lors d’une conclusion de baux commerciaux, la surface utile est souvent prise en considération dans le calcul du loyer. Elle est donc déterminante pour estimer la rentabilité de l’entreprise et définir un prévisionnel cohérent, basé sur des charges objectives.
Conséquences sur les coûts d’exploitation
La surface utile est aussi un outil stratégique permettant d’optimiser l’utilisation des locaux et par conséquent l’exploitation des lieux. Elle contribue à gérer de manière efficiente les espaces et à maximiser l’usage des surfaces, pour en tirer profit. D’un point de vue humain, elle aide à améliorer les aménagements et à gagner en productivité. D’un point de vue technique, elle peut participe à réduire les dépenses énergétiques.
FAQ sur la surface utile en immobilier d’entreprise
Qu’est-ce que la surface utile en immobilier d’entreprise ?
La surface utile correspond à l’espace privatif réellement exploité professionnellement par l’entreprise. Elle exclut la quote-part des parties communes de l’immeuble et ne tient pas compte de la nature des espaces comme peut le faire la surface pondérée.
Comment calculer la surface utile pour un bien immobilier ?
Prenez la surface de plancher du local sous toit et ôtez les espaces techniques, cloisons, escaliers, ascenseur, sanitaires… de votre calcul. Vous obtiendrez une surface utile nette.
Quels éléments exclure du calcul de la surface utile ?
Si la SU brute considère les surfaces horizontales dans leur intégralité, qu’elles soient exploitées ou non pour l’activité professionnelle, la SU nette, pour sa part, les scinde. Elle ne prend en compte que les espaces réellement fonctionnels.
La surface utile est un élément clé, influençant l’attractivité des biens, leur valeur foncière et locative, mais aussi les coûts d’exploitation et la productivité. Vous êtes à la recherche d’une location de bureau à Strasbourg, à Toulouse, à Paris ou dans une autre ville de France ? Evaluez la SU dont vous avez besoin et retrouvez plus de 30 000 annonces en immobilier d’entreprise sur Geolocaux.com.
*Loi Carrez
**Article R 111-2 du Code de la Construction et de l’Habitation
***Norme NF X35-102
