En France, la location de local d’activité est soumise à un plafonnement déterminé par des indices trimestriels, publiés par l’Insee. L’indice des loyers commerciaux (ILC) est un indicateur essentiel à la révision des loyers, concernant exclusivement la location d’un local commercial. Mais quel est son rôle pour contrôler l’évolution des prix ? Comment est-il défini et quel est son cadre d’application ? Explications et décryptage dans cet article.
Qu’est-ce que l’indice des loyers commerciaux (ILC) ?
Créé en 2008, l’ILC a été instauré par la loi de modernisation de l’économie (n° 2008-776 du 4 août 2008), comme indice de référence de révision des loyers des baux commerciaux classiques. Ainsi, pour en augmenter les montants, les bailleurs sont tenus de s’y soumettre. Il est par conséquent un outil indispensable, permettant de garantir un contrôle de la hausse des loyers, dans le cadre de la location de biens immobiliers professionnels.
Quels sont les secteurs concernés par l’ILC ?
L’indice des loyers commerciaux s’applique aux preneurs de locaux professionnels accueillant des activités commerciales et artisanales, immatriculées au registre national des entreprises (RNE). En sont donc écartées les activités industrielles, ainsi que celles exercées dans des plateformes logistiques (entrepôts…) et dans des immeubles à usage exclusif de bureaux. Les locaux résidentiels ne sont, bien entendu, pas concernés par l’ILC.
Comment est calculé l’indice des loyers commerciaux ?
L’ILC est calculé trimestriellement. C’est l’Insee (Institut national de la statistique et des études économiques) qui procède à sa révision et à sa publication. Il intègre trois données à sa formule : l’indice des prix à la consommation (IPC), l’indice du coût de la construction (ICC) et l’évolution du chiffre d’affaires du commerce de détail. L’IPC est représentatif de la consommation des ménages français (hors tabac et hors loyers) et mesure la moyenne relative du prix des produits qu’ils achètent. L’ICC compare le prix de revient d’une construction réelle à une fictive similaire sur une période donnée. Enfin, l’évolution du CA reflète la santé économique du commerce en se basant sur les déclarations fiscales des entreprises.
Valeurs de l’indice des loyers commerciaux
Depuis le 1er trimestre 2008, l’Insee publie l’ILC révisé quatre fois par an. Les publications des nouvelles valeurs suivent un calendrier précis et s’opèrent aux mois de mars, juin, septembre et décembre.
Année | Trimestre | Date de parution | Valeur | Variation n-1 |
2024 | 3e 2e 1er |
18/12/2024 24/09/2024 28/06/2024 |
137,71 136,72 134,58 |
3,03 % 3,73 % 4,59 % |
2023 | 4e 3e 2e 1er |
29/03/2024 22/12/2023 26/09/2023 23/06/2023 |
132,63 133,66 131,81 128,68 |
5,22 % 5,97 % 6,60 % 6,69 % |
2022 | 4e 3e 2e 1er |
24/03/2023 16/12/2022 23/09/2022 22/06/2022 |
126,05 126,13 123,65 120,61 |
6,29 % 5,37 % 4,43 % 3,32 % |
2021 | 4e 3e 2e 1er |
23/03/2022 22/12/2021 24/09/2021 23/06/2021 |
118,59 119,70 118,41 116,73 |
2,42 % 3,46 % 2,59 % 0,43 % |
2020 | 4e 3e 2e 1er |
19/03/2021 18/12/2020 25/09/2020 30/06/2020 |
115,79 115,70 115,42 116,23 |
-0,32 % 0,09 % 0,18 % 1,39 % |
2019 | 4e 3e 2e 1er |
20/03/2020 19/12/2019 21/09/2019 21/06/2019 |
116,16 115,60 115,21 114,64 |
1,84 % 1,90 % 2,33 % 2,48 % |
2018 | 4e 3e 2e 1er |
22/03/2019 19/12/2018 19/09/2018 26/06/2018 |
114,06 113,45 112,59 111,87 |
2,45 % 2,41 % 2,35 % 2,20 % |
2017 | 4e 3e 2e 1er |
21/03/2018 19/12/2017 19/09/2017 20/06/2017 |
111,33 110,78 110,00 109,46 |
2,22 % 2,04 % 1,48 % 0,98 % |
2016 | 4e 3e 2e 1er |
22/03/2017 20/12/2016 20/09/2016 21/06/2016 |
108,91 108,56 108,40 108,40 |
0,46 % 0,17 % 0,02 % 0,07 % |
2015 | 4e 3e 2e 1er |
22/03/2016 18/12/2015 17/09/2015 12/06/2015 |
108,41 108,38 108,38 108,32 |
-0,06 % -0,13 % -0,11 % -0,17 % |
2014 | 4e 3e 2e 1er |
13/03/2015 16/12/2014 12/09/2014 13/06/2014 |
108,47 108,52 108,50 108,50 |
0,01 % 0,05 % 0,00 % -0,03 % |
2013 | 4e 3e 2e 1er |
04/04/2014 07/01/2014 04/10/2013 05/07/2013 |
108,46 108,47 108,50 108,53 |
0,11 % 0,28 % 0,79 % 1,42 % |
2012 | 4e 3e 2e 1er |
05/04/2013 04/01/2013 05/10/2012 06/07/2012 |
108,34 108,17 107,65 107,01 |
1,94 % 2,72 % 3,07 % 3,25 % |
2011 | 4e 3e 2e 1er |
06/04/2012 06/01/2012 11/10/2011 08/07/2011 |
106,28 105,31 104,44 103,64 |
3,26 % 2,88 % 2,56 % 2,25 % |
2010 | 4e 3e 2e 1er |
08/04/2011 07/01/2011 08/10/2010 09/07/2010 |
102,92 102,36 101,83 101,36 |
1,83 % 1,14 % -0,22 % -1,33 % |
2009 | 4e 3e 2e 1er |
09/04/2010 08/01/2010 09/10/2009 10/07/2009 |
101,07 101,21 102,05 102,73 |
-1,88 % -1,22 % 0,84 % 2,73 % |
2008 | 4e 3e 2e 1er |
10/04/2009 09/01/2009 10/11/2008 10/11/2008 |
103,01 102,46 101,20 100,00 |
4,16 % 4,48 % 3,85 % |
Quand et comment appliquer l’ILC dans un bail commercial ?
L’ILC s’applique à l’occasion de la signature d’un nouveau bail commercial et lors de la révision de loyer prévue dans le cadre d’un bail en cours. Les modalités d’ajustement sont stipulées dans les clauses d’indexation. De manière générale, les révisions ont lieu tous les trois ans (baux 3/6/9), hormis si le contrat inclut une mention spécifique de recalcul plus fréquent que la triennale. Elles permettent au bailleur d’ajuster le montant du loyer à la conjoncture économique. La révision de loyer commercial prend en compte la valeur du dernier indice publié. L’Insee émet également des prévisions d’évolution de l’ILC, offrant une anticipation des fluctuations.
Pour calculer le nouveau montant du loyer, la formule à appliquer est la suivante : Loyer actuel x (Nouvel ILC/ILC du même trimestre de l’année précédente). La révision triennale ne nécessite pas de rédiger un avenant au bail commercial, sauf dans le cas d’un renouvellement de bail.
L’ILC s’applique-t-il aux baux dérogatoires ou précaires ?
Le bail dérogatoire, aussi appelé bail précaire, est un contrat de courte durée. Il ne peut dépasser 3 ans pour un bail commercial. Le loyer est fixé librement entre le bailleur et le locataire, sans plafonnement. Les parties peuvent choisir d’intégrer une clause d’indexation du loyer, mais rien ne les y oblige. Si elles décident de la prévoir dans le contrat, le montant sera soumis aux variations à la hausse ou à la baisse de l’ILC et révisé automatiquement.
Quels sont les avantages de l’ILC pour les commerçants ?
L’ILC vient plafonner la révision des loyers des baux commerciaux. L’objectif de l’indice est de protéger les intérêts des bailleurs comme des locataires. Pour le propriétaire, il garantit un montant ajusté au marché et des revenus locatifs en adéquation avec la conjoncture. Il lui permet de réévaluer le loyer à la hausse, selon les clauses indiquées dans le bail. Pour le locataire, il empêche les hausses abusives et préserve de conflits inhérents. Les commerçants sont donc protégés des augmentations de loyer trop importantes. Il lui offre également la possibilité de demander une baisse du montant du loyer, lors de la renégociation du bail, si la valeur de l’indice a fluctué à son avantage. Enfin, le calcul lui-même de l’ILC est profitable, car il se réfère à des données reflétant tous les aspects économiques influençant les activités commerciales.
Comment contester une révision basée sur l’ILC ?
Des réglementations sont prévues pour protéger les commerçants des hausses abusives. Il est ainsi possible de contester la révision du loyer, si la date d’application ne correspond pas au cadre défini par la loi et si le montant revu est incorrect. Dans de telles circonstances, il est conseillé d’envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception au propriétaire, spécifiant la raison de la contestation et en expliquant la cause. Cette première étape, à l’amiable, peut ne pas suffire. Sans réponse du bailleur ou en cas de refus, il convient alors de saisir le tribunal de commerce dont dépend le local commercial loué.
FAQ sur les indices des loyers commerciaux
Quelle est la différence entre l’ILC, l’ILAT et l’ICC ?
L’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) est utilisé au même titre que l’ILC, mais dans le cadre de la location de biens immobiliers de type bureaux et locaux non-commerciaux, hébergeant des activités tertiaires (services, professions libérales…). Alors que l’ILC se calcule sur la base de la variation des prix à la consommation, des coûts de la construction et sur l’évolution du chiffre d’affaires du commerce de détail, l’ILAT remplace cette dernière variable par le produit intérieur brut (PIB) du pays. Sa publication est opérée par l’Insee chaque trimestre. L’ICC (indice du coût de la construction) était pour sa part l’indice de représentatif du bail commercial jusqu’en 2014. Désormais, il est une donnée exploitée pour le calcul de l’ILC et de l’ILAT.
Où trouver les valeurs officielles de l’ILC ?
Les valeurs officielles sont publiées chaque trimestre sur le site internet de l’Insee. L’institut national de la statistique et des études économiques est l’organisme d’État chargé du calcul de l’indice des loyers commerciaux et de sa diffusion au grand public. Il est donc l’unique source garantissant l’exactitude des indices, bien que d’autres médias reprennent les données et les partagent en ligne.
Quelle est l’évolution récente de l’ILC ?
Le dernier indice paru est celui se référant au 3e trimestre 2024, publié le 18 décembre 2024. Il affiche une hausse notable de plus de 3 % sur un an. La tendance semble toutefois ralentir au fil de l’année, maintenant une augmentation diminuant chaque trimestre depuis plus d’un an. La prochaine valeur ILC sera publiée en mars 2025 par l’Insee.
Quelles sont les alternatives à l’ILC pour réviser un loyer ?
La révision triennale des loyers commerciaux est indexée à l’ILC. Plafonnée, elle ne peut pas dépasser sa valeur. Néanmoins, quelques rares cas permettent de la déplafonner, lorsque la valeur locative du bien est sensiblement modifiée. Cela peut être la conséquence de facteurs locaux de commercialité dynamisant l’activité (aménagements urbains, piétonnisation, augmentation démographique, enseignes de notoriété, transports…) ou d’un changement d’activité effectué par le locataire en cours de bail.