Avec respectivement 2,6 et 1,6 millions de m² de bureaux commercialisés en Ile-de-France et en régions l’année dernière et un taux de vacance historiquement bas à 3% sur Paris intra-muros, le marché se tend. Les professionnels de l’immobilier auxquels vous faites appel proposent donc de plus en plus souvent des offres relatives à une recherche de successeur pour des bureaux.
# pour le locataire actuel
C’est l’une des conséquences logiques de la rigidité du bail commercial (ou bail 3/6/9). En effet, lorsqu’une société signe un bail commercial, elle s’engage à être locataire des lieux pour une durée minimum de 3 ans. Mais que se passe-t-il si la surface devient trop petite avant la première échéance du bail ? Dans ce cas, il existe deux solutions :
- Négocier une sortie anticipée du bail à l’amiable avec le propriétaire
- Demander l’autorisation au bailleur de mettre en place une recherche de successeur
Dans la majorité des cas c’est la deuxième solution qui est choisie par le bailleur. La recherche de successeur doit être demandée par écrit en validant les conditions de relocation. La bailleur souhaitera au minimum retrouver les conditions financières actuellement payées par le locataire en place. Si les valeurs de marché ont augmenté, l’accord du bailleur sera plus simple à obtenir que dans le cas contraire, il faudra alors trouver une solution satisfaisante pour les deux parties.
Une fois d’accord avec le bailleur sur les conditions de re-location, le locataire sortant peut alors faire appel à un professionnel de l’immobilier et mettre en place un mandat de recherche de successeur. Ce dernier est le même qu’un mandat entre un professionnel de l’immobilier et un bailleur sauf que le locataire sortant devient le mandant. Le mandat signé peut être simple ou exclusif et reprend les conditions financières de relocation, la durée et les honoraires de commercialisation. Le professionnel mandaté peut alors présenter les locaux comme s’ils étaient vacants à ses prospects potentiels (qui ont exprimé leur souhaite de trouver des locaux sur Geolocaux, par exemple).
Lire aussi : Comment résilier un bail commercial 3/6/9 ?
# pour le nouveau locataire
Une fois le nouveau locataire entrant trouvé, le bailleur proposera, dans la plupart des cas, un nouveau bail au successeur plutôt d’une reprise de bail, situation que l’on retrouve généralement pour les locaux commerciaux. Pour une location de bureaux, il n’y a pas de fond de commerce et donc pas de cession de fond. S’il y a eu des aménagements importants ou spécifiques, le locataire sortant peut être amené à demander une reprise des aménagements à leur valeur comptable. Cela reste une négociation entre le locataire sortant et son successeur.
Quelles différences y’a t’il entre une location de bureaux vides et une recherche de successeur pour le une société voulant trouver ses nouveaux locaux ? La vraie différence réside dans la marge de négociation.
Dans une location classique d’une surface vide, les principaux axes de négociation sont : le loyer et la franchise de loyer que peut accorder un bailleur pour des travaux d’aménagement.
Pour une recherche de successeur, les conditions sur le loyer sont moins négociables car le propriétaire a déjà un bail signé et donc des loyers assurés pendant le temps restant à courir du bail initial. Une négociation peut exister si le locataire sortant accepte de prendre à sa charge la différence entre le loyer qu’il paye actuellement et le loyer demandé par le successeur pendant la période restant à courir sur le bail. Concernant la franchise de loyer accordée pour des travaux du successeur, le bailleur ne s’en préoccupera pas non plus car il n’a aucun intérêt à offrir des mois de loyer qui lui sont dus par le locataire actuel. En bref, les éventuels mois de franchise à négocier sont à discuter directement avec le locataire sortant.
Le calcul est très simple : je suis locataire encore pour 24 mois, je dois partir au plus vite car je n’ai plus de place, le successeur est prêt à reprendre ma surface à la fin du mois mais me demande une franchise de 3 mois. Soit j’accepte et ne dois plus que 3 mois de loyer à mon bailleur soit je refuse et dois toujours 24 mois de loyer.
Dans tous les cas, un dossier de candidature du successeur devra être présenté au bailleur pour validation car une fois le locataire actuel sorti, c’est le successeur qui aura des liens contractuels avec le bailleur.
# Recherche de succEsseur pour des bureaux, quels avantages ?
Pour le locataire sortant : une solution de sortie à son bail 3/6/9.
Pour le successeur : reprendre des locaux avec des aménagements/travaux déjà réalisés.
Pour un bailleur : réduire son vide locatif entre deux locataires.
Vous savez désormais en quoi consiste la recherche de successeur pour de bureaux. Pour plus de conseils en immobilier d’entreprise, rendez-vous dans l’onglet Conseils de notre blog.
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