En tant qu’entreprise, être propriétaire de ses propres locaux peut représenter certains inconvénients, notamment en cas de revente ou de faillite. C’est la raison pour laquelle il peut être intéressant d’acheter les murs de son entreprise à travers une SCI professionnelle. On vous explique pourquoi.
Quels sont les avantages d’une SCI professionnelle ?
Une SCI ou Société Civile Immobilière, est une société de gestion de biens immobiliers. Elle doit être créée par au moins deux associés, qui obtiennent alors des parts proportionnelles à leur apport. Lorsque la SCI est créée, elle peut alors acquérir des biens qui, par extension, appartiennent aux associés avec une répartition proportionnelle à leurs parts dans l’entreprise. La SCI est souvent utilisée par les particuliers qui souhaitent acheter un bien à plusieurs avec un maximum de sécurité, ou bien qui souhaitent faciliter la transmission au sein d’une famille : on parle alors de SCI familiale.
La SCI professionnelle, quant à elle, est particulièrement intéressante lorsqu’il est question d’acheter les locaux de son entreprise, pour la simple raison qu’elle permet de ne pas lier pas légalement l’entreprise et ses murs lors de l’achat. Cela signifie par exemple qu’il est tout à fait possible de vendre séparément les locaux ou le fonds de commerce de votre entreprise, et ce en payant moins d’impôts si la revente ne concerne que les locaux. Mais également qu’une liquidation de votre entreprise n’entraînera pas une perte de vos locaux.
La SCI professionnelle permet en plus de procéder à un montage intéressant, dans lequel le gérant de la SCI peut acheter des locaux et les louer à sa propre entreprise en percevant un loyer non-imposable. De quoi rembourser le crédit immobilier en toute sérénité !
Comment créer une SCI professionnelle ?
Créer une SCI, c’est avant tout créer une entreprise, avec toutes les démarches que cela implique.
Il faut donc commencer par rédiger des statuts, qui énoncent le capital social de la SCI, la répartition des parts entre les associés, le fonctionnement de la SCI et désigne le gérant.
Une fois les statuts validés, il faut procéder à l’ouverture du compte en banque de la SCI, pour laquelle il faudra prévoir un versement initial réparti entre les deux associés en fonction de leurs parts.
Viennent ensuite l’enregistrement des statuts au SIE (Service des Impôts des entreprises) et une publication dans un journal d’annonces légales.
Enfin, la SCI doit être enregistrée dans un tribunal de commerce, qui se charge de l’enregistrer au RCS (Registre des Commerces et Société) et délivre l’extrait Kbis.
Si vous effectuez ces démarches seul, la création de votre SCI professionnelle vous coûtera 350 €. Il faut compter dans les 1500 € si vous souhaitez vous faire accompagner par un professionnel.
Vous l’avez compris : une SCI professionnelle représente des avantages indéniables, mais elle implique en échange un certain nombre d’obligations légales et administratives.
Quel régime fiscal choisir pour sa SCI professionnelle ?
Lorsque vous choisissez le régime fiscal de votre SCI professionnelle, deux possibilités s’offrent à vous : l’impôt sur le revenu, ou l’impôt sur les sociétés.
La première option implique que chaque membre de la SCI déclare les revenus engendrés par la SCI sur sa déclaration de revenus, ce qui peut être intéressant si votre SCI dégage beaucoup de bénéfices.
L’impôt sur les sociétés, de son côté, permet de défiscaliser l’amortissement du bien, ce qui peut être intéressant dans un premier temps, mais moins sur le long terme.
Prenez bien le temps de réfléchir à tout cela avant de prendre votre décision, vous ne pourrez pas revenir en arrière ! Si vous hésitez, un notaire pourra vous aider à y voir plus clair.
Comment céder ses parts ?
Comme pour la SCI familiale, la SCI professionnelle permet de simplifier les procédures de cession. Vous pouvez par exemple céder vos parts à vos héritiers via une donation-partage de la nue-propriété, qui les rendra propriétaires à terme tout en vous laissant la gérance de la société.
Vous pouvez également vendre vos locaux à un tiers plus facilement, puisqu’ils ne sont pas liés au fonds de commerce de votre entreprise.
Ceci dit, que vous cédiez vos parts à vos héritiers ou un tiers, vous devrez forcément obtenir l’accord de vos associés. Ils peuvent alors refuser en raison du prix ou de l’identité de l’acheteur, ce qui implique alors soit une intervention d’un expert du tribunal de grande instance, soit un rachat de vos parts par vos associés.
Notez enfin que la cession de vos parts, même si elle ne nécessite pas l’intervention d’un notaire, vous coûtera quand même un peu d’argent. Vous devrez ainsi vous acquitter de l’impôt sur les plus-values, à hauteur de 34,5 %, si la valeur de vos parts a augmenté.
De son côté, l’acquéreur doit s’acquitter des droits d’enregistrement, à hauteur de 5 %. Dans tous les cas, vous devrez vous rendre au tribunal de commerce pour ajouter un acte modificatif aux statuts de votre SCI professionnelle.
