En immobilier d’entreprise, l’estimation financière d’un bien à louer ou à acheter est déterminée selon sa localisation, sa surface, mais également la composition de ses espaces et leur potentiel commercial. Pour parvenir à une évaluation objective, les experts du secteur emploient différents indicateurs et procédés, afin d’appliquer la valeur la plus juste à chaque mètre carré utile. L’importance du sujet mérite quelques éclaircissements. Explications sur la surface pondérée et ses méthodes de calcul.

Qu’est-ce que la surface pondérée en immobilier d’entreprise ?

Définition de la surface pondérée

La surface pondérée est un indicateur utilisé pour estimer la valeur d’un bien immobilier professionnel (non affecté à un usage d’habitation). Elle est par ailleurs l’une des trois composantes de la formule permettant d’évaluer la valeur locative des locaux professionnels (VLLP). Plus que de se résumer à une mesure métrique de surface utile, elle prend en compte, dans son calcul, la qualité et l’usage de chaque espace du local pour l’activité exercée. Les surfaces principales (espace de vente, bureaux…) ont un coefficient de 1. Les surfaces annexes sont réparties en deux catégories : les surfaces secondaires couvertes à moindre potentiel commercial (réserves, stationnements…) au coefficient de 0.5 et les surfaces secondaires non couvertes (zones de stockage à l’air libre…) au coefficient de 0.2.

Pourquoi utiliser la surface pondérée en immobilier d’entreprise ?

La surface pondérée est indispensable au calcul de la valeur locative des biens commerciaux et professionnels. Elle est donc nécessaire à l’obtention d’une évaluation immobilière précise. Prenant en considération toutes les spécificités du local, elle garantit une estimation juste, selon l’utilisation qui en est faite et ses caractéristiques physiques. Ainsi, deux locaux commerciaux de surfaces équivalentes, au sein d’un même immeuble, auront une valeur différente selon la répartition de leurs espaces (proportion surface de vente/arrière-boutique), grâce à l’application des coefficients de pondération. Le principe a pour but de faciliter la comparaison entre des biens d’aspect identique et d’homogénéiser l’évaluation des locaux professionnels. La surface totale étant celle affichée sur les annonces immobilières, il est intéressant de se renseigner auprès de l’agence en charge de la commercialisation du bien, pour connaître sa surface pondérée.

Comment calculer la surface pondérée ?

Les critères pris en compte dans le calcul de pondération

Pour obtenir la valeur de la surface pondérée d’un local professionnel (comprenant tous les locaux non affectés à l’habitation), les différents espaces sont soumis à un coefficient spécifique, établi selon son utilisation et ses caractéristiques physiques. Le calcul devant permettre de comparer plus facilement les valeurs de locaux à première vue équivalents, les commerces ont tendance à employer une méthode spécifique, basée sur la grille de pondération issue de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière éditée en 2017. Celle-ci pousse la distinction entre les espaces encore plus loin et attribue des indices de pondération selon les étages et les zones plus ou moins porteuses (profondeur, angle, proximité de la vitrine…).

Les pondérations selon les types de surfaces ?

Les coefficients de pondération officiels, appliqués aux surfaces selon leur type, sont les suivants :

  • Surfaces principales = coefficient 1 : indispensables à l’exercice de l’activité (ex : espaces de vente accessibles au public, bureaux, salles de réunion…).
  • Surfaces secondaires couvertes = coefficient 0.5 : utilisées pour l’activité, mais au potentiel commercial plus faible (ex : réserve, locaux techniques, stationnements couverts…).
  • Surfaces secondaires non couvertes = coefficient 0.2 : utilisées pour l’activité, mais au potentiel commercial également inférieur (ex : aires et lieux de stockage à l’air libre, parkings non couverts…).

(Cf. : https://entreprendre.service-public.fr/vosdroits/F31046)

Exemple de calcul de surface pondérée

Prenons l’exemple d’un fleuriste. Il dispose d’un local de 70 m², réparti en 30 m² de surface dite essentielle, lui permettant de recevoir sa clientèle, et en 40 m² de surfaces dites secondaires couvertes (réserves, bureau), pour stocker ses produits et opérer son travail administratif. La détermination de la surface pondérée s’obtient par le calcul suivant : (30 x 1) + (40 x 0,5) = 50 m². Le local voisin, occupé par un charcutier-traiteur, affiche également une surface totale de 70 m², mais composée de 50 m² de surface principale et de 20 m² de surfaces secondaires couvertes. Le calcul de sa surface pondérée est plus élevé : (50 x 1) + (20 x 0,5) = 60 m².

Surface pondérée : impact sur la valorisation des biens immobiliers d’entreprise

Influence sur le prix au mètre carré

La valeur d’un bien immobilier professionnel, à louer ou à acheter, dépend de bien plus de facteurs qu’un simple métrage de sa surface. La pondération, prenant en considération l’utilisation des espaces et leurs particularités, permet d’ajuster les estimations, afin de comparer des locaux d’aspect identique. Tout comme la localisation géographique, elle apporte un poids non négligeable dans la balance, pour déterminer quel bien est le plus propice à accueillir l’activité et à la rendre rentable. Elle influence donc l’évaluation du prix au mètre carré des locaux.

Rôle dans la négociation des baux commerciaux

La surface pondérée est l’un des éléments utilisés dans le calcul de la valeur locative des locaux professionnels (VLLP), conjointement au tarif de la catégorie du local et à son coefficient de localisation. Elle influence ainsi les prix de l’immobilier d’entreprise, qu’il s’agisse de louer un bureau ou un local commercial. Si l’on prend l’exemple d’un magasin de prêt-à-porter, il est primordial pour le gérant de disposer d’une belle surface de vente. Bien qu’une réserve pour organiser ses stocks lui soit essentielle, elle a moins de valeur commerciale réelle. La pondération des surfaces permet donc d’évaluer de manière plus objective la VLLP et de négocier son bail commercial ou professionnel.

Impact sur les transactions immobilières

L’évaluation de la surface pondérée est déterminante pour opérer une estimation immobilière. Elle est un outil indispensable pour les investisseurs, car elle reflète l’efficacité et le potentiel d’un local, en valorisant la répartition des espaces selon leur usage.
Plus que de faciliter la comparaison entre des locaux commerciaux, elle est un véritable atout pour la négociation lors de transactions.

Quelles sont les différences entre surface pondérée, surface utile et surface locative ?

La recherche de bureaux à louer confronte à un ensemble de terminologies spécifiques à l’immobilier, pouvant créer une certaine confusion. L’une des premières interrogations concerne souvent le rapport surface locative vs surface utile. En quelques mots, la surface utile correspond à l’espace privatif réellement loué, tandis que la surface locative intègre en complément la quote-part des parties communes de l’immeuble. La surface pondérée, pouvant aussi être nommée surface utile pondérée, se base sur la surface utile, mais applique un coefficient de calcul selon la nature des espaces.

Surface pondérée et réglementation en immobilier d’entreprise

La surface pondérée est l’un des trois critères permettant de procéder au calcul de la valeur locative des locaux professionnels (VLLP), concernant tous les biens non destinés à l’habitation. Cette VLLP servant de base de calcul aux impôts locaux (taxe foncière et cotisation foncière des entreprises), il est impératif que l’évaluation de la pondération d’un bien soit effectuée en bonne et due forme.

Questions fréquentes sur la surface pondérée

Est-ce obligatoire de calculer une surface pondérée ?

La détermination de la surface pondérée d’un local professionnel est obligatoire, afin de permettre l’évaluation de la valeur locative du bien imposable. Elle est inscrite au Code général des impôts (Art.324 Z) comme élément contribuant au calcul de la taxe foncière sur les propriétés bâties.

Qui réalise le calcul de la surface pondérée ?

Les professionnels de l’immobilier sont habilités à opérer l’estimation de la surface pondérée des locaux professionnels et commerciaux. Leur expertise leur octroie la capacité de procéder au calcul objectif de pondération des différents espaces des biens proposés à la location et à la vente.

Quels documents incluent la surface pondérée ?

La surface pondérée (SP) étant employée dans l’évaluation de la valeur locative des locaux professionnels, elle est incluse au calcul des impôts fonciers. Les avis d’imposition sur la taxe foncière et la cotisation foncière des entreprises (CFE) affichent donc la VLLP, intégrant la SP dans sa formule.

Alexis Estevao